俞伟雄：中国房地产之分析

俞伟雄：中国房地产之分析

      在中国的GDP超越日本，正式成为世界第二大经济体之际，美国国家经济研究局刊登了一篇分析文章 (NBER Working Paper #16189)，深入研究近年中国各大城市的房屋市场的变动与原因。笔者在此将此文章的主要分析结论作一介绍，也同时比较中国与美国房市泡沫现象的异同。

      考虑房屋的品质不变的情况下，中国主要的35个城市现在的平均房价是十年前的2.75倍，也就是说十年前10万人民币的房子现在变成27.5万。根据 Case Schiller房价指数，在美国房市泡沫的顶峰2006年，10大城市的房市价格是1997年的2.85倍，从2006年泡沫开始破灭到2009年房市探底，房价下跌了33%。

      另外，该文章根据过去七年在北京的住宅土地标售资料，计算出北京的土地价格，从2003年以来上涨了八倍，从2007年也增加了三倍。土地价格占整个房价的比重，也从2003到2007年的35%增加到2008至2010年的60%。

      单单看房价的上涨，还不足以证明房价是否有泡沫，是否严重偏离其合理价位。一般房地产专家则用房价房租比例来做衡量标准。所谓的房价房租比例 (Price-to-Rent Ratio) 是将购买房屋的价格除以该房屋预估的一年租金收入。租金收入可以看作是这个房屋资产的长期创造现金流入的能力，所以是衡量资产合理价位的指标之一。如果这个比例过高，代表房子的现行市价高于其长期合理价位，这样的价位将无法持续下去，迟早有一天，这个比例会回归其长期平均值。

      以美国作为例子，过去15年美国的全国平均房价房租比例是16.9。而旧金山的15年平均值是27.4，在2005年的房地产泡沫巅峰之际，旧金山的房价房租比例高达40.4，在2009年泡沫破灭后，其数值成了28.4，房价房租比例下跌了30%。洛杉矶15年平均值是16，在2005年泡沫上升成了27.4，到了2009年泡沫破灭后则跌到了15.5。赌城拉斯维加斯其15年平均值是18.9，在2005年则升到了31.8，到了2009年则跌到了13.9。芝加哥15年平均值是18.3，在2005年升到了24.3，在2009年则跌到了15.9。

      或许美国的资料不能代表中国的合理长期平均值，我们还是来看一看中国的房价房租比例。北京的房价房租比例，从2007年第一季的26.4，狂升到2010年第一季的45.9，上海则从2007年第一季的32.7上涨到2010年第一季的45.5，杭州则从2007年的31.8暴涨到2010年的65.5，其他几个主要都市：成都、天津、武汉、西安在过去三年的比例都经历了大幅上涨，只有武汉目前是唯一一个房价房租比例低于30的大城市。总而言之，中国房市泡沫的破灭是无可避免的，在此奉劝中国人能尽早从房地产投机游戏中脱身的就尽早脱身，以后就太晚了。

      此文章还提到一个有趣的发现，他们发现在中国所有129家中央级的国营企业中，有94家拥有或控制房地产开发商子公司，其中有14家房地产开发商，在过去几年有参与北京土地的标售购买活动。总计中央国营企业标下北京土地开发总面积的23%，地方国营企业则标下总面积的36%，其余的44%则被非国营企业开发商所标下。最重要的是，证据指出，相对于其他非国营开发商的成功标价，中央国营开发商购买的土地价格，竟然显著的高出其他同质土地达27%，为什么呢？答案是一句话：“上下交相贼。”卖土地的地方政府赚了国营企业的钱，而中央国营企业高价买单也不在乎，因为他们有特权可以取得国营银行低成本的贷款，以后如果土地开发亏损了，大不了就跟国营银行赖账，反正最后都是要用全民纳税人的钱来弥补这笔滥帐，大家都是吃公家饭的，谁亏还不是都一样，做不好也没有媒体来监督，也没有选举制度来淘汰，何乐而不为？

      套用中国著名的诗词：“滚滚长江东逝水，浪花滔尽英雄。是非成败转头空，青山依旧在，几度夕阳红？”现今中国则是“滚滚长江东逝水，浪花滔尽投机。股房泡沫转头空，青山已不在，几度夕阳红？”

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